Auf dieser Liegenschaft sind durch die Einfahrt getrennt, zwei Wohneinheiten errichtet worden, wobei es aufgrund einer Nutzungsregelung so ist, dass der von der Straße aus gesehene linke Teil, und die dahinter liegenden Bauteile und Gartenflächen dieser zum Verkauf stehenden Liegenschaft zugeordnet ist. In der Praxis wurde die Nutzungsregelung auch so gelebt.
Ein Teilungsversuch wurde von der Gemeinde wegen der nicht ausreichenden Hauseinfahrt zurückgewiesen, einer Parifizierung und Umwandlung in Wohnungseigentum steht nichts im Wege.
Die Liegenschaft befindet sich in einer Schutzzone, der Bestand muss so erhalten werden. Zubauten sind keine möglich.
Das Gebäude wurde massiv errichtet, das genaue Alter lässt sich auch anhand der vorliegenden Pläne nicht gesichert feststellen. Ausgehend von der Nutzung dürften die Ursprünge im 19. Jahrhundert zu finden sein.
Die Gebäude bzw. Teile davon wurden laufend umgestaltet, saniert und adaptiert. Insbesondere wurde 1957 die Liegenschaft an den Ortskanal angeschlossen und wurden mit 1971 beginnend mehrere bauliche Änderungen begonnen bzw. durchgeführt.
Derzeit sind an den Fundamenten Ausgrabungen durchgeführt worden. Diese Gräben sind teilweise wieder eingefallen bzw. durch Pfosten abgedeckt. Der Zweck dieser Arbeiten dürfte mit einer beabsichtigten Trockenlegung der Außenfundamente in Verbindung stehen
Soweit feststellbar sind die Fundamente und Kellerwände als Mischmauerwerk hergestellt, das aufgehende Mauerwerk ist mit Ziegeln gemauert. Die Wände sind innen und außen verputzt, gefärbelt bzw. tapeziert. Die straßenseitigen Schauflächen wurden mit Fliesen beklebt, ein großes (Blumenfenster) wurde mit Betonglasbausteinen ausgemauert. Insbesondere an der Innenseite der Wände sind deutliche Feuchtigkeitsschäden (teilweise bis zur Decke reichend) sichtbar.
Die Decke zum Dachboden dürfte eine Holztramdecke sein.
Die Stiegen in den Keller sind aus Holz, die Treppe in den Dachboden ist betoniert. Die Innentüren sind aus Holz teilweise mit Holz- bzw. Glasfüllungen versehen.
Die Fenster im Keller sind aus Metall, die im Erdgeschoss sind überwiegend als Holzverbundfenster ausgeführt.
Der Dachstuhl aus Holz ist mit Ziegeln eingedeckt, die Verblechungen sind aus Weißblech und teilweise angerostet.
Die Beheizung erfolgt über eine Gasetagenheizung mit Radiatoren in den Haupträumen.
Geschosse: Teilkeller, Erdgeschoss und unausgebauter Dachboden.
Keller: Die beiden Keller sind sowohl von Hof als auch vom Garten des bewertungsgegenständlichen Haus erschlossen. Die ursprünglichen Weinkeller werden derzeit nur zu Lagerzwecken genutzt, Es sind Einlagerungsräume.
Diese Gebäudeteile weisen deutliche Gebrauchs- und Nässeschäden auf.
Erdgeschoss: Die 1996 bewilligten umbauten wurden offensichtlich durchgeführt, straßenseitig sind drei Zimmer angeordnet, dahinter links vom Eingangsbereich eine Küche, das Bad und eine Speis.
Die rückwärtigen Baulichkeiten: Schuppen, Keller und sonstige Nebenräume
Dachgeschoss: Holzkonstruktion aus Pfetten, Sparren, Lattung und Eindeckung durch Eternit. Das Dach weist übliche Konstruktionsstandards und einen altersgemäßen Zustand auf, es ist nicht gedämmt und in der derzeitigen Form schlecht ausbaubar.
Das Grundstück ist unregelmäßig figuriert, terrassenförmig angelegt und eingezäunt. Zur Hauptstraße hin ist ein schmaler Vorgarten mit Sockelmauerwerk und einfachem Ziergitter abgeteilt, zur rückwärtigen Grundgrenze ist ein einfaches Ziergitter auf einer Stützmauer errichtet worden. Der Garten vermittelt einen vernachlässigten Eindruck. Das Grundstück ist terrassenförmig angelegt.
Verkehrslage: Gut, regionale Zugs- und Busverbindungen nach Baden und Wien. Die Stationen sind innerhalb von 10 – 15 Minuten erreichbar. Das Angebot von Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen entspricht den ländlichen Gebieten. Gute Anbindung an das internationale Straßennetz.
(Beschreibung des Hauszustandes laut Gutachten)
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Herzlichen Gruß
Petra Hasibar
Staatlich geprüfte und konzessionierte Immobilientreuhänderin
pegra immobilien treuhand gmbh
